Соотношение терминологии в области оборота недвижимости

Казалось бы, законодательное определение недвижимого имущества, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, просто и понятно. В нем законодатель указал критерии, по которым его можно выявить, и обозначил краткий перечень недвижимости. Однако разобравшись подробнее в теории, возникает масса вопросов, да еще и на практике постоянно выносятся противоречивые решения.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, недвижимая вещь, объект недвижимого имущества.

Обращаясь к опыту зарубежных стран, можно проследить неоднозначный подход к определению недвижимого имущества. К примеру, ст. 517-525 Гражданского кодекса Франции определяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожай на корню и плоды, леса, а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости. К недвижимым вещам вследствие предмета, к которому они принадлежат, относятся узуфрукт на недвижимые вещи, сервитуты или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.

В Швейцарии недвижимость понимается достаточно широко и включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «четко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости».

Из всего сказанного можно сделать вывод, что не существует единого подхода к определению недвижимости и каждая страна придерживается своего понимания и толкования понятия «недвижимое имущество» исходя из своей истории развития и традиций, сложившихся издревле.

На сегодняшний день легальное определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 ГК РФ, устанавливающей, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ «вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом».

В законодательстве упоминаются различные понятия: «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «объект недвижимого имущества», причем зачастую указанные понятия признаются тождественными по значению. Здесь стоит отметить некоторую терминологическую особенность: Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) не использует понятие «объект недвижимого имущества», однако его употребление характерно для большинства законодательных и подзаконных актов, а также для судебной практики.

Вызывает сомнения и позиция законодателя, согласно которой термины «недвижимость», «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» используются в качестве синонимов.

Рассматривая вопросы формирования понятия недвижимости, хотелось бы отметить следующее: при формулировании определения недвижимого имущества во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов.

Одни придерживаются той же позиции, что и законодатель, говоря о синонимичности данных понятий (например,
В. А. Лапач).

Другие разграничивают данные понятия. Так, Н. В. Диаковская прямо указывает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права.

Той же позиции придерживается и С. П. Гришаев, говоря об ошибке законодателя, ведь имущество - более широкое понятие по сравнению с вещами, включающее в себя помимо вещей также имущественные права.

Профессор Г. В. Чубуков делает вывод о том, что понятие «недвижимость» обладает индивидуальным содержанием и должно пониматься не как синоним «недвижимого имущества», а как «совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле».

Еще в дореволюционное время Г. Ф. Шершеневич отмечал, что отечественное законодательство не выдерживает единства терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь» или говорит о собственности либо об имении, имея в виду имущество [1, с. 95]. К сожалению, указанное замечание ученого справедливо и по отношению к современному отечественному гражданскому законодательству, и прежде всего к употреблению термина «имущество» в ГК РФ. Так, согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав, в числе прочих, относятся «вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права». Таким образом, в понятие «имущество» абсолютно обоснованно включено понятие «вещь». При этом в п. 1 ст. 2 ГК РФ к «имущественным отношениям» (объектом которых является имущество) отнесены вещные, обязательственные и исключительные отношения. Тем самым в понятие «имущество» законодатель опосредованно включил, помимо вещей, и все другие объекты гражданских прав, за исключением нематериальных благ.

Однако термин «имущество» используется в ГК РФ не только в широком, но и в узком смысле. Так, в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Учитывая, что право собственности является вещным правом (объект которого - индивидуально-определенная вещь), употребляемое в указанной статье понятие «имущество» приравнивается к понятию индивидуально-определенной вещи.

Как справедливо полагает О. М. Козырь, российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами [2, с. 221, 275].

Закрепление в п. 1 ст. 130 ГК РФ терминов «недвижимые вещи» и «недвижимое имущество» в качестве синонимов с позиций юридической технике близко к употреблению понятия «имущество» в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Иными словами, законодатель, учитывая название ст. 130 ГК РФ («Недвижимые и движимые вещи»), предпринимает попытку употребить понятие «недвижимое имущество» в самом узком из его значений.

Сложившаяся ситуация представляется противоречивой, поскольку на примере нового для гражданского права понятия «имущественный комплекс» можно проследить, что рассматриваемые синонимы таковыми не являются, так как предприятие воспринимается не только как недвижимая вещь, но и как имущественный комплекс, в который, помимо всего прочего, включаются еще и его права, требования, исключительные права, а также инвентарь, сырье и др. (ст. 132 ГК РФ).

(Однако с учетом специфики понятия «предприятие» (а предприятие является объектом недвижимости) достигается прямо противоположный результат: термин «недвижимые вещи» приобретает необоснованно широкий смысл).

Д. И. Ильин, основываясь на анализе ст. 1 Федерального закона от 1 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) и ст. 132 ГК РФ, приходит к выводу о том, что термины «недвижимое имущество» и «недвижимость» используются законодателем в качестве синонимов [3, с. 147-148]. Изучение работ, посвященных понятию «недвижимость», позволяет утверждать, что большинство исследователей оправдывают употребление терминов «недвижимость» и «недвижимое имущество» в качестве синонимов только с учетом отнесения предприятия к объектам недвижимого имущества [4]. Содержание ст. 130 ГК РФ полностью исчерпывается термином «недвижимая вещь», а используемое в ст. 132 ГК РФ понятие «предприятие как имущественный комплекс» полностью соответствует термину «недвижимое имущество». При таком понимании наличие в российском гражданском законодательстве третьего термина - «недвижимость» - представляется излишним.

Таким образом, в настоящее время современное российское законодательство требует долгого и внимательного изучения, так как существует важная для практики и теории проблема определения понятия «недвижимое имущество»: предопределенная законодателем синонимичность понятии «недвижимость», «недвижимое имущество» и «недвижимая вещь».

Список использованной литературы
1. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995.
2. Козырь О. М. Недвижимость в новом ГК России // ГК России. Проблемы, теория, практика / под ред. А. Л. Маковского. М., 1998.
3. Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. 2005. № 8.
4. См.: Диаковская Н. В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 8; Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002.

А. А. Варешина